ベトナムの賃貸契約書チェックリスト — デポジット返金・中途解約・二言語契約で失敗しないために

最終更新：2026年10月29日

ハノイで住みたい部屋が決まったら、次に向き合うのが賃貸契約書です。ベトナムには日本のような礼金の慣習はありませんが、その一方でデポジット（敷金）の返金や中途解約をめぐる行き違いは少なくありません。契約書が大家側に一方的に有利な内容になっていないか、署名前に確認しておくことが何よりの予防策です。

この記事では、住宅法2023（法律第27/2023/QH15号、2024年8月1日施行）と民法2015に基づき、署名前に確認すべき12の条項、デポジットのルール、中途解約、二言語契約の注意点、そして返金の根拠になる引き渡し記録までを順に解説します。物件探しから入居までの全体像はハノイ賃貸の完全ガイドにまとめています。

賃貸契約はいつ有効になる？公証は必要？

住宅法2023第161条により、民事行為能力があり、ベトナムに合法的に入国した外国人個人は住宅を賃借できます。契約の時点で、その住所での居住登録を済ませている必要はありません。つまり、観光ビザや就労ビザで入国した直後でも、法律上は契約を結ぶことができます。

また、第164条第2項により、住宅の賃貸契約は公証・認証が義務ではありません。当事者が希望する場合にのみ公証を行います。契約の効力は当事者が合意した時点、合意がなければ署名した時点から生じます。

公証が不要だからこそ、重要になるのが「誰が署名するか」です。次の点を必ず確認しましょう。

• 権利証（sổ hồng）の名義人と、署名する人の身分証の氏名が一致しているか
• 代理人が署名する場合、所有者からの委任状があり、その範囲に賃貸契約の締結が含まれているか
• 名義人が複数いる場合、ほかの名義人の同意をどう確認したか（仲介会社に事前に確認）
• 家賃の振込先が所有者本人名義の口座になっているか

入居者側は、パスポートと有効なビザまたは一時滞在カードを用意します。会社名義で契約する場合は会社の書類も必要です。必要書類の詳細は完全ガイドの書類一覧をご覧ください。

署名前に確認したい12の条項チェックリスト

次の12項目が契約書に書かれているかを、一つずつチェックしてください。口頭で「大丈夫」と言われた内容も、書面になっていなければ後で証明できません。印刷してお使いいただけるよう、確認欄を付けています。

特に見落としやすいのが4番の管理費と9番の税金です。管理費は家賃とは別に請求されるのが一般的で、どちらが負担するかを書いておかないと、入居後に「家賃に含まれていると思っていた」という食い違いが起きます。毎月の費用の内訳はハノイ賃貸の毎月の費用試算で詳しく計算しています。会社名義の契約で請求書が必要な場合は、駐在員の法人契約ガイドもあわせてご確認ください。

デポジット（敷金）のルール：民法第328条

ベトナムのデポジットは、日本の敷金に近いものと考えると分かりやすいでしょう。ただし日本の礼金にあたる「返ってこない謝礼」の慣習はベトナムにはありません。民法2015第328条は、デポジットについて次の原則を定めています。

• 契約が履行された場合：デポジットは返金されるか、家賃の支払いに充当されます。
• デポジットを支払った側（入居者）が契約を拒んだ場合：デポジットを失います。
• デポジットを受け取った側（大家）が契約を拒んだ場合：デポジットを返したうえで、同額を上乗せして支払います。
• ただし、当事者は別の合意をすることができます。

最後の一文が重要です。法律の原則があっても、契約書で別の定めをすればそちらが優先され得るため、デポジットの扱いは結局「契約書に何と書いてあるか」で決まります。署名前に、次の3点を必ず書面で確認しましょう。

1. 返金期限を日数で書く：「速やかに」「退去後に」ではなく、「明け渡しと最終精算の確認後○日以内」のように具体的な日数で。
2. 差し引きできる項目を限定する：未払いの家賃や公共料金、入居者の過失による破損、備品リストに載っている物の紛失など、合理的な範囲に絞ります。
3. 通常の損耗は差し引かないと明記する：日焼けによる色あせ、家具の通常使用による小さな擦れなどは、生活していれば避けられない劣化です。

私たちの経験上、最も多いトラブルは通常の損耗を理由にした差し引きと、引き渡し時のリストに載っていない備品をめぐる差し引きです。どちらも、契約書の条項と入居時の記録がしっかりしていれば防げます。

契約時に支払うお金の流れ

ハノイの賃貸では、契約時にデポジットと最初の支払期間分の家賃をまとめて支払うのが一般的です。Behomesが掲載する物件の典型的な条件は「デポジット1か月分＋家賃3か月分の前払い」で、契約時に家賃の約4か月分が必要になります。

1. 1 条件の合意
   家賃・期間・設備を書面で確認
2. 2 デポジット支払い
   家賃1か月分
3. 3 契約書に署名
   最初の3か月分を前払い
4. 4 引き渡し
   写真・メーター値・備品リストを記録
5. 5 以降の支払い
   3か月ごとに振込
6. 6 退去・精算
   記録と照合しデポジット返金

たとえば家賃が月2,600万ドンの部屋であれば、デポジット2,600万ドン＋前払い3か月分7,800万ドンで、契約時の支払いは合計1億400万ドン（家賃約4か月分）になります。これは計算例であり、実際の金額は物件ごとに異なります。

支払いは大家本人名義の銀行口座への振込で行い、振込記録を保管しましょう。2026年からは、賃貸収入が年10億ドン以下で非課税の大家であっても、賃貸収入と家賃を受け取る口座を税務当局に届け出る必要があります（通達50/2026/TT-BTCのForm 01/BĐS）。契約書に記載された振込先が、大家が届け出た口座と一致しているかを確認しておくと安心です。現金で支払う場合は、必ず署名入りの受領書をもらってください。

中途解約：第172条の3つのケースと30日前通知

住宅法2023第172条は、入居者が一方的に契約を解除できる場合として、次の3つを挙げています。

1. 住宅が重大な損傷を受けたのに、大家が修繕しない場合
2. 大家が家賃を不合理に値上げした場合、または合意した事前通知なしに値上げした場合
3. 第三者の利益のために、住宅の使用が制限された場合

一方的に解除する側は、契約で別の定めがない限り、少なくとも30日前に相手方へ通知しなければなりません。通知は口頭ではなく、日付の残るメールや書面で行いましょう。

注意したいのは、帰国や転勤など入居者側の都合による解約は、この3つのケースに当たらないという点です。その場合は契約書の解約条項が基準になり、内容によってはデポジットを失うこともあります。駐在員の方には、署名前に次のような転勤条項（ディプロマティック・クローズ）を交渉しておくことをおすすめします。

• 会社の辞令による帰任・異動の場合、所定の日数前に通知すれば違約金なしで解約できる
• その場合もデポジットは全額返金される（未払い分の精算を除く）
• 適用には会社の辞令や証明書の提出を条件とする
• 入居から一定期間は適用しない、などの条件を付けて大家と折り合う

大家にとっても、条件が明確な転勤条項は入居者を受け入れやすくするものです。最初から一方的に要求するのではなく、通知日数や適用開始時期で歩み寄る形で交渉すると合意しやすくなります。

二言語契約：内容が食い違ったらどちらが優先？

外国人向けの契約書は、ベトナム語と英語、あるいはベトナム語と日本語を並べた二言語形式が一般的です。便利な反面、翻訳のずれが後で問題になることがあります。次の点を確認しましょう。

• 優先する言語を条項で決めておく：「両言語版に相違がある場合は○○語版を優先する」と明記します。どちらが優先されるかは契約書で決めておくのが最も確実です。
• 金額・日付・日数は両方の言語で一致しているか：家賃、デポジット、返金期限、通知期間の数字は必ず照合します。
• 別紙も二言語にする：備品リストや引き渡し記録がベトナム語だけだと、退去時に内容を確認しにくくなります。
• 読めない言語の部分だけで署名しない：分からない箇所は仲介会社に説明を求めましょう。

Behomesでは二言語の契約書を用意し、条項の意味を日本語でご説明しています。

引き渡し記録がデポジット返金の根拠になる

入居時の状態を記録した引き渡し記録（ハンドオーバー記録）は、退去時にデポジットを返してもらうための最も重要な証拠です。入居初日に大家または管理担当者と一緒に室内を回り、次の項目を記録して双方が署名しましょう。

写真は日付が分かる形で保存し、大家にもメールなどで共有しておくと、後から「入居時にはなかった傷だ」と言われた場合に説明できます。電気・水道のメーター値は入居時の精算の基準にもなるため、写真で残しておくのが基本です。

退去時も同じ手順を踏みます。契約で定めた期間までに書面で退去を通知し、明け渡しの日に大家と一緒に室内を確認します。入居時の記録と照らし合わせて差し引きの有無を決め、最終のメーター値で公共料金を精算したうえで、合意した日数以内にデポジットを振り込んでもらいます。差し引きがある場合は、項目と金額を書面で示してもらいましょう。返金先として入居者名義の口座を事前に伝えておくと、帰国後の受け取りもスムーズです。

実例：Vinhomes Metropolisでの契約条件

Vinhomes Metropolisは、ハノイ・Ba Đình区のLiễu Giai通り29番地にあるM1・M2・M3の3棟からなるレジデンスです。在ベトナム日本国大使館（27番地）の隣に位置し、同じ通りにはロッテセンターがあり、低層部にはVincom Centerが入っています。屋内プール、ジム、BBQガーデン、24時間警備などの共用施設も備えています。

Behomesが掲載している物件では、契約時の条件を住戸ごとに明記しています。

• デポジット1か月分＋家賃3か月分の前払い（契約時に約4か月分）
• 管理費：専有面積（thông thủy、内法面積）1m²あたり月2.7万ドン。壁芯面積とは3.5〜5％程度の差があるため、契約書の面積がどちらの基準かを確認します。
• 駐車場：車は月230万ドン、バイクは月6万ドン（2026年10月時点の建物の料金表。車の2台目は保証されません）
• 住戸ごとに欠点も公開し、階数は低層・中層・高層の区分で表示しています（正確な階数や部屋番号は非公開）。

さらにBehomesでは、二言語契約書の作成、一時滞在登録の無料サポート、法人契約での大家側の税務申告のサポート、ご希望に応じたハウスキーピングの手配も行っています。間取り別の物件は1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルーム、4ベッドルーム、棟別にはM1・M2・M3のページからご覧いただけます。

署名前の最終チェック

• 署名者は所有者本人、または正式な代理人か
• 12の条項がすべて書面になっているか
• デポジットの返金期限が日数で書かれているか
• 転勤条項を交渉したか
• 二言語版の数字が一致し、優先言語が決まっているか
• 引き渡し記録の様式を事前にもらっているか

よくあるご質問

退去後、デポジットはいつ返ってきますか？

返金の時期は契約書の定めによります。民法2015第328条は、契約が履行されればデポジットを返金するか家賃に充当するという原則を定めていますが、何日以内に返すかは当事者の合意で決まります。署名前に「明け渡しと最終精算の確認後○日以内に、入居者名義の口座へ振込」のように、日数と方法を具体的に書いておくことが最も確実です。

途中で転勤が決まったら、デポジットは没収されますか？

契約書の解約条項次第です。住宅法2023第172条は、大家が重大な損傷を修繕しない場合など一定の場合に入居者からの一方的解約を認めていますが、転勤のような自己都合はこれに当たらないため、契約書の定めが基準になります。会社都合の帰任・異動の場合は所定日数前の通知でペナルティなし・デポジット全額返金とする「転勤条項（ディプロマティック・クローズ）」を、署名前に交渉しておくことをおすすめします。

大家が物件を売却した場合、契約はどうなりますか？

売却時の扱いをめぐるトラブルを避けるため、「所有者が変わっても契約は期間満了まで継続し、新所有者がデポジットを含む契約上の地位を引き継ぐ」旨を契約書に明記しておくことをおすすめします。実際に売却の連絡を受けた場合の法的な扱いは個別の事情で異なるため、仲介会社や専門家に早めにご相談ください。

賃貸契約書は公証が必要ですか？

必要ありません。住宅法2023第164条第2項により、住宅の賃貸契約は当事者が希望する場合を除き、公証・認証は義務ではありません。効力は当事者が合意した時点、合意がなければ署名した時点から生じます。その分、署名者が所有者本人か、正式な委任を受けた代理人かの確認が重要です。

Behomesの賃貸物件一覧では、住戸ごとに契約時に支払う金額を明記しています。条件の確認や契約書のご相談もお気軽にどうぞ。

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本記事は2026年10月29日時点の一般的な情報であり、法律・税務上の助言ではありません。法令や料金は変更される場合があります。個別の判断は弁護士、税務当局などの専門家にご確認ください。