Bản vẽ và diện tích
Mặt bằng căn hộ Vinhomes Metropolis
Mặt bằng tầng điển hình của cả ba tòa, kèm bảng diện tích thông thủy và tim tường của từng ký hiệu căn. Behomes công bố cả hai con số vì hợp đồng mua bán dùng thông thủy còn tin rao thường dùng tim tường — chênh lệch tại dự án này lớn hơn nhiều so với mức người mua thường hình dung.
Nguồn: bản vẽ mặt bằng do chủ đầu tư công bố. Behomes biên tập lại và đối chiếu số liệu, đã gỡ phần nhận diện thương hiệu. Cập nhật 31/07/2026.
Vị trí ba tòa
Mặt bằng tổng thể và phân bố loại căn
Đọc bản vẽ này thế nào
- M1 sát đường Liễu Giai nhất, M3 nằm sâu bên trong và xa mặt đường nhất
- Căn có số nhỏ và số lớn nằm hai đầu tòa, thường là căn góc nhiều mặt thoáng
- Căn 1 phòng ngủ (màu cam) chỉ có hai căn mỗi tầng ở cả ba tòa
Điều bản vẽ không cho thấy
- Tầng nào bị khối văn phòng chắn tầm nhìn — phải xem tận nơi
- Hướng nắng chiều thực tế theo mùa
- Tiếng ồn mặt đường ở tầng thấp
Tòa M1
Mặt bằng tầng điển hình tòa M1
| Ký hiệu căn | Loại | Thông thủy (m²) | Tim tường (m²) | Chênh lệch |
|---|---|---|---|---|
| CH01 | 3 phòng ngủ | 120,57 | 129,51 | 6,9% |
| CH02 | 4 phòng ngủ | 135,34 | 146,19 | 7,4% |
| CH03 | 1 phòng ngủ | 49,69 | 55,52 | 10,5% |
| CH04 | 3 phòng ngủ | 105,78 | 114,34 | 7,5% |
| CH05 | 3 phòng ngủ | 105,54 | 114,35 | 7,7% |
| CH06 | 2 phòng ngủ | 73,77 | 80,48 | 8,3% |
| CH07 | 3 phòng ngủ | 110,64 | 119,39 | 7,3% |
| CH08 | 3 phòng ngủ | 100,79 | 110,24 | 8,6% |
| CH09 | 1 phòng ngủ | 50,18 | 55,87 | 10,2% |
| CH10 | 2 phòng ngủ | 75,23 | 82,59 | 8,9% |
| CH11 | 2 phòng ngủ | 75,5 | 81,7 | 7,6% |
| CH11A | 2 phòng ngủ | 71,94 | 78,09 | 7,9% |
| CH12 | 2 phòng ngủ | 72,6 | 78,42 | 7,4% |
Số in đậm trên bản vẽ gốc là diện tích tim tường, số nhỏ bên dưới là thông thủy. Bảng trên tách rõ hai cột và tính sẵn phần chênh.
Tòa M2
Mặt bằng tầng điển hình tòa M2
| Ký hiệu căn | Loại | Thông thủy (m²) | Tim tường (m²) | Chênh lệch |
|---|---|---|---|---|
| CH01 | 2 phòng ngủ | 71,77 | 79,4 | 9,6% |
| CH02 | 3 phòng ngủ | 110,34 | 120,2 | 8,2% |
| CH03 | 4 phòng ngủ | 133,32 | 143,19 | 6,9% |
| CH04 | 2 phòng ngủ | 69,04 | 76,41 | 9,6% |
| CH05 | 2 phòng ngủ | 72,21 | 78,98 | 8,6% |
| CH06 | 1 phòng ngủ | 44,82 | 49,78 | 10% |
| CH07 | 2 phòng ngủ | 65,07 | 73,05 | 10,9% |
| CH08 | 2 phòng ngủ | 72,87 | 79,63 | 8,5% |
| CH09 | 1 phòng ngủ | 51,44 | 57,17 | 10% |
| CH10 | 3 phòng ngủ | 110,77 | 120,2 | 7,8% |
| CH11 | 4 phòng ngủ | 133,33 | 143,44 | 7% |
| CH11A | 2 phòng ngủ | 69,04 | 76,41 | 9,6% |
| CH12 | 2 phòng ngủ | 73,36 | 80,2 | 8,5% |
| CH12A | 3 phòng ngủ | 91,65 | 100,07 | 8,4% |
| CH15 | 2 phòng ngủ | 72,24 | 78,96 | 8,5% |
Số in đậm trên bản vẽ gốc là diện tích tim tường, số nhỏ bên dưới là thông thủy. Bảng trên tách rõ hai cột và tính sẵn phần chênh.
Tòa M3
Mặt bằng tầng điển hình tòa M3
| Ký hiệu căn | Loại | Thông thủy (m²) | Tim tường (m²) | Chênh lệch |
|---|---|---|---|---|
| CH01 | 2 phòng ngủ | 73,77 | 80,48 | 8,3% |
| CH02 | 3 phòng ngủ | 110,64 | 119,39 | 7,3% |
| CH03 | 3 phòng ngủ | 100,79 | 110,24 | 8,6% |
| CH04 | 1 phòng ngủ | 50,18 | 55,87 | 10,2% |
| CH05 | 2 phòng ngủ | 75,23 | 82,59 | 8,9% |
| CH06 | 2 phòng ngủ | 75,5 | 81,7 | 7,6% |
| CH07 | 2 phòng ngủ | 71,94 | 78,09 | 7,9% |
| CH08 | 2 phòng ngủ | 72,6 | 78,42 | 7,4% |
| CH09 | 3 phòng ngủ | 120,57 | 129,51 | 6,9% |
| CH10 | 4 phòng ngủ | 135,34 | 146,19 | 7,4% |
| CH11 | 1 phòng ngủ | 49,69 | 55,52 | 10,5% |
| CH11A | 3 phòng ngủ | 105,78 | 114,34 | 7,5% |
| CH12 | 3 phòng ngủ | 105,54 | 114,35 | 7,7% |
Số in đậm trên bản vẽ gốc là diện tích tim tường, số nhỏ bên dưới là thông thủy. Bảng trên tách rõ hai cột và tính sẵn phần chênh.
Đối chiếu ba tòa
Cùng một loại căn, ba tòa khác nhau ra sao
| Loại căn | Tòa M1 | Tòa M2 | Tòa M3 |
|---|---|---|---|
| 1 phòng ngủ | 2 căn 49,69 – 50,18 m² thông thủy 55,52 – 55,87 m² tim tường | 2 căn 44,82 – 51,44 m² thông thủy 49,78 – 57,17 m² tim tường | 2 căn 49,69 – 50,18 m² thông thủy 55,52 – 55,87 m² tim tường |
| 2 phòng ngủ | 5 căn 71,94 – 75,5 m² thông thủy 78,09 – 82,59 m² tim tường | 8 căn 65,07 – 73,36 m² thông thủy 73,05 – 80,2 m² tim tường | 5 căn 71,94 – 75,5 m² thông thủy 78,09 – 82,59 m² tim tường |
| 3 phòng ngủ | 5 căn 100,79 – 120,57 m² thông thủy 110,24 – 129,51 m² tim tường | 3 căn 91,65 – 110,77 m² thông thủy 100,07 – 120,2 m² tim tường | 5 căn 100,79 – 120,57 m² thông thủy 110,24 – 129,51 m² tim tường |
| 4 phòng ngủ | 1 căn 135,34 m² thông thủy 146,19 m² tim tường | 2 căn 133,32 – 133,33 m² thông thủy 143,19 – 143,44 m² tim tường | 1 căn 135,34 m² thông thủy 146,19 m² tim tường |
| Tổng mỗi tầng | 13 căn | 15 căn | 13 căn |
Tòa M2 có căn 4 phòng ngủ, nhưng chỉ hai căn mỗi tầng — CH03 và CH11, đều 143 m² tim tường, nằm ở hai đầu hồi. Bản vẽ gốc thể hiện ba phòng ngủ kèm một phòng đa năng, thị trường thứ cấp quen gọi là 4 phòng ngủ. M1 và M3 mỗi tòa có đúng một căn 4 phòng ngủ mỗi tầng, rộng hơn: 146,19 m² tim tường.
M1 và M3 có bộ diện tích giống hệt nhau, chỉ khác cách đánh số căn. Chọn giữa hai tòa này là chọn vị trí và hướng, không phải chọn diện tích.
Trước khi đọc bản vẽ
Thông thủy và tim tường khác nhau thế nào
Diện tích thông thủy là phần sàn thực tế sử dụng được, không tính tường bao và cột. Đây là con số hợp đồng mua bán tại dự án sử dụng.
Diện tích tim tường tính tới giữa tường bao và bao gồm cả cột, hộp kỹ thuật. Con số này lớn hơn và thường được dùng trong tin rao vì nghe hấp dẫn hơn.
Đối chiếu toàn bộ 41 ký hiệu căn của ba tòa, chênh lệch tại dự án nằm trong khoảng 6,9% đến 10,9%, trung bình khoảng 8,4%. Với một căn ghi 100 m² tim tường, phần chênh là 7 đến 11 m² — không phải vài mét như nhiều người vẫn nghĩ.
Chênh lệch lớn nhất rơi vào căn nhỏ: căn 1 và 2 phòng ngủ ở tòa M2 chênh tới hơn 10%, trong khi căn 3 phòng ngủ lớn chỉ chênh khoảng 7%. Tỉ lệ tường bao trên diện tích sàn ở căn nhỏ cao hơn.
Luôn xác nhận hợp đồng đang ghi loại diện tích nào trước khi so giá trên mỗi mét vuông giữa hai căn.
Số liệu tính từ bản vẽ mặt bằng tầng điển hình ba tòa, cập nhật 31/07/2026.
Kinh nghiệm
Những chi tiết cần soi trên bản vẽ
Cách kiểm tra
- Đối chiếu bản vẽ với thực tế khi đi xem, đo lại bằng thước laser
- Đo chiều rộng cửa và hành lang trước khi đặt nội thất khổ lớn
- Xác nhận độ cao trần thực tế sau khi đã làm trần thạch cao
- Kiểm tra vị trí ổ điện và điều hòa so với bố trí đồ dự kiến
Chỗ dễ nhầm
- Bản vẽ là tầng điển hình — tầng thấp và tầng cao nhất có thể khác
- Ký hiệu căn trên bản vẽ không phải số căn thật ghi trên cửa
- Ban công và lô gia có thể tính hoặc không tính vào diện tích tùy hợp đồng
- Chủ đầu tư ghi rõ trên bản vẽ: thông số là tương đối, số chính thức nằm trong hợp đồng mua bán từng căn
Bước tiếp theo
Xem căn thật thay vì chỉ xem bản vẽ
Bản vẽ cho biết diện tích và bố trí. Nó không cho biết nắng chiều, tiếng ồn hay tầm nhìn thật. Behomes dẫn xem trực tiếp và nói cả điểm chưa tốt của từng căn.