Chi phí sống thật mỗi tháng tại chung cư hạng sang Hà Nội — bóc tách từng khoản

Người mua căn hộ thường tính rất kỹ giá bán rồi bỏ qua chi phí sống thật mỗi tháng. Nhưng đây là khoản trả đều đặn hằng tháng suốt thời gian sở hữu, và với người mua để cho thuê thì nó trừ thẳng vào lợi suất.

Bài này bóc tách từng khoản cố định hằng tháng tại một chung cư cao cấp ở Hà Nội, lấy Vinhomes Metropolis làm ví dụ có số liệu thật. Không tính chi phí sinh hoạt cá nhân như ăn uống hay đi lại.

6. Bảng tổng hợp chi phí sống thật mỗi tháng theo loại căn

Phần trên bóc tách từng khoản. Phần này gộp lại thành một bảng để anh chị thấy tổng chi phí sống thật mỗi tháng thay đổi thế nào theo diện tích căn.

Bảng dùng dải diện tích thật của quỹ căn Behomes đang có tại dự án. Các khoản đều là khoản định kỳ; khoản một lần như quỹ bảo trì không tính vào đây.

Quy luật rút ra: chi phí sống thật mỗi tháng gần như tỉ lệ thuận với diện tích, chứ không tỉ lệ với số người ở. Một cặp vợ chồng ở căn 3 phòng ngủ vẫn trả phí quản lý của 3 phòng ngủ.

7. Chi phí không đều theo mùa — chỗ ngân sách hay vỡ

Người mới chuyển vào hay tính ngân sách theo tháng đầu tiên, rồi ngạc nhiên vào tháng bảy.

Ở Hà Nội, hóa đơn điện của một căn chung cư có thể chênh nhau nhiều lần giữa tháng mát và tháng nóng. Nguyên nhân là điều hòa chạy gần như liên tục trong ba tháng hè, và điện sinh hoạt tính theo bậc lũy tiến — dùng càng nhiều thì đơn giá mỗi số càng cao.

Ba yếu tố quyết định mức chênh này:

• Hướng ban công và hướng cửa. Căn hướng Tây và Tây Nam chịu nắng chiều, tốn điện làm mát hơn hẳn căn hướng Đông Nam và Nam.
• Số mặt thoáng. Căn góc hai đến ba mặt thoáng thông gió tốt hơn, nhưng cũng nhiều mặt tiếp xúc nắng hơn.
• Diện tích cần làm mát. Phòng nào không dùng thì đóng cửa và không làm mát — đây là cách giảm chi phí đơn giản nhất mà ít người làm.

Cách lập ngân sách đúng: lấy mức của tháng nóng nhất làm mốc, chứ đừng lấy trung bình. Ngân sách theo trung bình sẽ thiếu đúng vào lúc cần nhất.

8. Khoản một lần và khoản định kỳ — đừng trộn vào nhau

Khi dọn vào một căn hộ, tiền ra theo hai dòng rất khác nhau. Trộn chúng vào một bảng là lý do phổ biến khiến người mua thấy “sao tốn hơn dự tính”.

Khoản một lần quyết định anh chị có đủ tiền để dọn vào. Khoản định kỳ quyết định anh chị có đủ sức ở lại. Hai câu hỏi khác nhau, và câu thứ hai mới là câu quyết định trong dài hạn.

9. Mua hay thuê — phép so bằng dòng tiền

Chi phí sống thật mỗi tháng là mảnh ghép còn thiếu trong phép so mua và thuê. Người ta thường so giá mua với tiền thuê, mà quên rằng người mua vẫn phải trả toàn bộ chi phí vận hành, còn người thuê thì tùy hợp đồng.

Phép so đúng gồm ba vế:

• Người thuê trả: tiền thuê hằng tháng, cộng điện nước và internet. Phí quản lý thường do chủ nhà chịu — nhưng phải đọc kỹ hợp đồng, vì có hợp đồng đẩy sang bên thuê.
• Người mua trả: phí quản lý, phí gửi xe, điện nước, internet, cộng lãi vay nếu có.
• Người mua còn chịu: chi phí cơ hội của số vốn đã bỏ ra, và rủi ro giá xuống.

Với quỹ căn tại dự án, dải giá thuê là 19 đến 65 triệu một tháng tùy loại căn, còn dải giá bán là 9,5 đến 30 tỷ. Lấy đúng cặp số của cùng một loại căn rồi so, đừng lấy căn 1 phòng ngủ so với giá thuê căn 3 phòng ngủ.

10. Bốn cách giảm chi phí sống mà không giảm chất lượng ở

• Chọn hướng ngay từ khi mua. Đây là khoản tiết kiệm lớn nhất và cũng là khoản duy nhất không sửa được về sau. Hướng Đông Nam và Nam tốn ít điện làm mát hơn hướng Tây.
• Rèm cản nhiệt cho mặt chịu nắng. Khoản đầu tư một lần, hiệu quả suốt các mùa hè sau.
• Không làm mát phòng không dùng. Nghe hiển nhiên nhưng là chỗ lãng phí phổ biến nhất ở căn nhiều phòng ngủ.
• Rà lại gói internet và truyền hình mỗi năm. Nhiều hộ vẫn trả gói cũ đắt hơn gói mới cùng nhà cung cấp.

Điều không nên làm để tiết kiệm: bỏ bảo trì điều hòa định kỳ. Máy không được vệ sinh chạy tốn điện hơn và hỏng sớm hơn, nên khoản tiết kiệm đó là khoản vay chứ không phải khoản để dành.

11. Ba câu hỏi hay gặp

Phí quản lý có thương lượng được không khi mua?
Không. Đây là khoản do hội nghị nhà chung cư quyết định và áp dụng chung cho mọi căn cùng dự án. Thứ thương lượng được là giá mua, không phải phí.

Nhà không ở thường xuyên có phải đóng phí quản lý không?
Có. Phí tính theo diện tích sở hữu chứ không theo mức độ sử dụng. Đây là điểm cần cân nhắc với người mua căn thứ hai để nghỉ cuối tuần.

Cho thuê thì ai trả phí quản lý?
Theo thông lệ thị trường là chủ nhà, nhưng luật không bắt buộc, nên phải ghi rõ trong hợp đồng thuê. Đây là một trong những điều khoản hay bị bỏ sót nhất.

12. Chi phí sống thay đổi thế nào theo giai đoạn sống

Một căn hộ không có một mức chi phí cố định suốt đời. Nó thay đổi theo việc ai đang ở trong đó và ở như thế nào.

Nhóm làm việc tại nhà là nhóm hay bị bất ngờ nhất: chuyển từ đi làm sang làm ở nhà có thể làm hóa đơn điện tăng đáng kể, vì điều hòa chạy cả ngày ở phòng làm việc thay vì chỉ chạy buổi tối.

13. Ba khoản dễ quên khi lập ngân sách

• Phí gửi xe cho khách. Nhà hay có khách tới chơi thì đây là khoản nhỏ nhưng lặp lại. Nên hỏi ban quản lý chính sách gửi xe theo giờ.
• Bảo trì thiết bị định kỳ. Vệ sinh điều hòa, thay lõi lọc nước, bảo dưỡng bình nóng lạnh. Không lớn từng lần nhưng đều đặn, và bỏ qua thì tốn hơn.
• Thay thế thiết bị hết vòng đời. Điều hòa, máy giặt, bình nóng lạnh đều có tuổi thọ. Với căn thứ cấp đã dùng nhiều năm, đây là khoản sẽ đến trong vài năm đầu sở hữu.

Cách xử lý gọn: đặt ra một khoản dự phòng nhỏ hằng tháng cho nhóm bảo trì và thay thế, thay vì để chúng ập đến bất ngờ. Đây là cách các tòa nhà làm với quỹ bảo trì, và nó cũng đúng ở quy mô một căn hộ.

14. So sánh chi phí giữa các loại căn — nên chọn diện tích nào

Vì chi phí sống thật mỗi tháng gần như tỉ lệ thuận với diện tích, câu hỏi “nên mua căn to hay căn vừa” không chỉ là câu hỏi về giá mua.

Ba tiêu chí thực tế để quyết định:

• Số phòng thực sự dùng hằng ngày. Phòng để không vẫn phải đóng phí quản lý theo diện tích của nó, và vẫn phải làm mát nếu không đóng cửa.
• Khả năng chịu chi phí trong tình huống xấu. Mất việc, giảm thu nhập, lãi suất tăng — căn nhỏ hơn cho biên an toàn lớn hơn.
• Kế hoạch năm năm tới. Sắp có con thì căn hai phòng ngủ chật; con sắp ra ở riêng thì căn bốn phòng ngủ thừa.

Với quỹ căn tại dự án, dải diện tích trải từ 44,8 đến 135,3 m² thông thủy — tức chi phí vận hành giữa căn nhỏ nhất và căn lớn nhất chênh nhau khoảng ba lần. Đó là con số đáng cân nhắc ngang với chênh lệch giá mua.

15. Ba việc làm trong tháng đầu tiên

Một, ghi lại chỉ số công tơ điện nước ngày nhận nhà. Đây là mốc để đối chiếu, và cũng là bằng chứng nếu phát sinh tranh cãi về công nợ của chủ cũ.

Hai, ghi chép chi tiêu của ba tháng đầu. Sau ba tháng anh chị có con số thật của chính căn mình, chính xác hơn mọi ước lượng. Đặc biệt nên có ít nhất một tháng hè trong ba tháng đó.

Ba, rà lại các gói dịch vụ. Internet, truyền hình, bảo hiểm — nhiều hộ chuyển vào rồi giữ nguyên gói của chủ cũ đăng ký, trong khi có gói phù hợp hơn với nhu cầu của mình.

1. Phí quản lý — khoản lớn nhất trong chi phí sống thật mỗi tháng

Ở phân khúc cao cấp tại Hà Nội, phí quản lý thường nằm trong khoảng 15.000 đến 35.000 đồng mỗi mét vuông mỗi tháng, tùy đơn vị vận hành và mức dịch vụ.

Tại Vinhomes Metropolis, mức đang áp dụng là 27.000 đồng mỗi mét vuông thông thủy mỗi tháng. Quy đổi theo diện tích thật của từng nhóm căn tại dự án:

Lưu ý cách tính: nhân với diện tích thông thủy, không phải tim tường. Nhầm chỗ này thì con số ra cao hơn thực tế vài trăm nghìn mỗi tháng.

2. Phí gửi xe

Ở khu vực trung tâm, quỹ đất hầm hạn chế nên phí gửi xe cao hơn mặt bằng chung thành phố. Ô tô và xe máy có biểu phí riêng, và mức phí còn khác nhau theo vị trí hầm.

Hai điều cần hỏi rõ trước khi chốt căn:

• Chỗ để ô tô không mặc nhiên đi kèm căn hộ. Người mua căn hộ quyết định mua hoặc thuê chỗ đỗ riêng; nếu không, chỗ đó thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Chỗ để xe máy và xe đạp thì thuộc sở hữu chung của cư dân.
• Chính sách với xe thứ hai. Nhiều tòa nhà giới hạn một chỗ đỗ ô tô cho mỗi căn, xe thứ hai phải đăng ký chờ hoặc gửi ngoài.

Vì biểu phí thay đổi theo từng thời kỳ, cách chắc chắn nhất là xin ban quản lý biểu phí hiện hành thay vì tin con số đọc được trên mạng.

3. Chi phí làm mát — khoản hay bị quên nhất

Đây là điểm khác biệt lớn giữa chung cư dùng điều hòa cục bộ và chung cư dùng hệ thống điều hòa trung tâm.

Với điều hòa cục bộ — cục nóng treo ngoài ban công — tiền điện làm mát nằm chung trong hóa đơn điện sinh hoạt. Với hệ thống điều hòa trung tâm, công suất làm lạnh được đo đếm riêng và ban quản lý xuất một hóa đơn tách biệt hằng tháng.

Vinhomes Metropolis thuộc nhóm thứ hai. Nghĩa là khi lập ngân sách, anh chị phải cộng thêm một dòng mà chung cư thông thường không có. Mức tiêu thụ phụ thuộc vào diện tích, số giờ sử dụng và thói quen đặt nhiệt độ, nên không có con số chung — hỏi chủ nhà xem một hóa đơn thật của tháng hè là cách ước lượng sát nhất.

4. Điện, nước và viễn thông

Điện và nước sinh hoạt tính theo đơn giá bậc thang của nhà nước, không có mức riêng cho chung cư cao cấp. Tuy vậy hóa đơn thực tế ở phân khúc này thường cao hơn mặt bằng chung, vì ba lý do kỹ thuật:

• Diện tích lớn hơn nên tải làm mát lớn hơn.
• Thiết kế nhiều kính lấy sáng khiến phòng hấp thụ nhiệt nhiều hơn vào mùa hè.
• Thiết bị chạy liên tục: lọc không khí, bình nóng lạnh, hệ thống chiếu sáng trang trí.

Internet và truyền hình phụ thuộc gói dịch vụ tự đăng ký, thường vài trăm nghìn đồng mỗi tháng cho gói cáp quang tốc độ cao.

5. Cách ước lượng ngân sách hằng tháng

Cách làm sát nhất không phải là cộng các con số đọc trên mạng, mà là xin ba thứ từ chủ nhà và ban quản lý:

• Một hóa đơn phí quản lý của tháng gần nhất — đối chiếu diện tích ghi trên đó với diện tích trên sổ.
• Một hóa đơn tiền làm mát và tiền điện của tháng hè — đây là tháng cao điểm, lấy được con số trần.
• Biểu phí gửi xe hiện hành, kèm chính sách xe thứ hai.

Ba chứng từ này cho ra một con số sát hơn mọi ước lượng, và chủ nhà nào cũng đưa được nếu căn đang ở thật.

Các khoản phát sinh một lần khi mua và nhận nhà, anh chị xem thêm bài Các chi phí ẩn ít ai nói trước khi mua căn hộ thứ cấp. Những chỗ cần kiểm khi đi xem căn, xem bài Checklist 20 mục kiểm tra căn hộ trước khi xuống tiền.

Tra cứu toàn văn các văn bản pháp luật dẫn trong bài tại Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật.