Vì sao cùng một tòa mà giá chênh nhau tới 30 phần trăm

Vì sao cùng một tòa mà giá chênh nhau nhiều đến vậy? Hai căn hộ cùng một tòa nhà, cùng số phòng ngủ, diện tích chênh nhau vài mét vuông — nhưng giá bán có thể lệch tới 30 phần trăm. Người mua lần đầu nhìn vào thường không hiểu vì sao, và dễ kết luận nhầm rằng bên nào đó đang hét giá.

Thực tế mức chênh đó đến từ sáu yếu tố, và hiểu chúng giúp anh chị biết mình đang trả thêm tiền cho cái gì — hoặc đang được giảm giá vì lý do gì. Bài này áp dụng chung cho chung cư, không riêng dự án nào.

8. Mức chênh thật đo được trên quỹ căn tại dự án

Con số 30 phần trăm ở đầu bài là mức chênh có thể gặp. Nhưng mức chênh thường gặp là bao nhiêu? Behomes đã đo trên chính quỹ căn đang có, bằng cách so các căn trong cùng một tòa với nhau.

Hai con số này nói lên điều quan trọng: 15% là chuyện bình thường, còn trên 30% là dấu hiệu có yếu tố đặc biệt — thường là điểm nhìn rất khác nhau, hoặc một căn đang cần bán gấp.

Khi gặp hai căn cùng tòa chênh nhau trên 30%, đừng vội kết luận căn rẻ là hời hoặc căn đắt là hét giá. Hãy đi tìm cho ra yếu tố tạo chênh lệch. Nó luôn tồn tại, chỉ là chưa nhìn thấy.

9. Yếu tố nào sửa được, yếu tố nào không

Đây là cách phân loại hữu ích nhất khi đứng trước hai căn chênh giá, vì nó trả lời thẳng câu hỏi: trả thêm tiền có đáng không.

Nguyên tắc gọn: trả thêm cho thứ không sửa được, thương lượng giảm ở thứ sửa được. Người mua hay làm ngược lại — bị hút bởi căn đã đẹp sẵn và bỏ qua căn hướng tốt hơn nhưng cần sơn lại.

10. Cách quy về cùng một mặt bằng để so

Hai căn khác diện tích thì không so tổng giá được. Ba bước dưới đây đưa mọi căn về cùng một thước đo.

• Bước một — quy về đơn giá mỗi mét vuông thông thủy. Luôn dùng thông thủy, không dùng tim tường. Hai con số này chênh khoảng 10 phần trăm, đủ để đảo ngược kết luận.
• Bước hai — trừ ra phần nội thất. Định giá riêng phần nội thất bàn giao rồi trừ khỏi giá bán, để so phần “vỏ” của hai căn với nhau.
• Bước ba — cộng chi phí phải bỏ thêm. Căn cần sơn sửa thì cộng khoản đó vào giá. Sau ba bước này, con số cuối cùng mới so được.

Ví dụ cách làm sai phổ biến: so một căn 65,1 m² với một căn 75,5 m² bằng tổng giá, rồi kết luận căn nhỏ rẻ hơn. Đúng là rẻ hơn về tổng, nhưng đơn giá mỗi mét vuông có thể cao hơn — tức là đắt hơn.

11. Khi nào mức chênh là cơ hội thật

Không phải căn rẻ hơn nào cũng là bẫy. Có ba tình huống mức chênh phản ánh hoàn cảnh người bán chứ không phản ánh chất lượng căn — và đó là lúc người mua được lợi thật.

• Chủ nhà cần tiền theo tiến độ cụ thể. Chuyển công tác, xử lý khoản vay, chia tài sản. Họ giảm giá để đổi lấy tốc độ, không phải vì căn có vấn đề.
• Căn đã rao lâu vì lý do trình bày kém. Ảnh xấu, mô tả sơ sài, không ai đi xem. Căn vẫn tốt, chỉ là chưa gặp đúng người.
• Nhược điểm không quan trọng với riêng mình. Căn tầng thấp giảm giá vì tầm nhìn, nhưng nhà có người già ngại thang máy thì đó lại là ưu điểm.

Điểm chung của cả ba: nhược điểm nằm ở hoàn cảnh, không nằm ở căn hộ. Còn khi mức chênh đến từ chính căn hộ — thấm dột, tầm nhìn bị chắn, hướng nắng gắt — thì giá rẻ là giá đúng, không phải cơ hội.

12. Bốn câu hỏi rút gọn

Khi đứng trước hai căn cùng tòa mà giá chênh nhau, hỏi lần lượt bốn câu này là đủ:

• Chênh bao nhiêu phần trăm? Dưới 15% là bình thường, trên 30% thì phải tìm cho ra lý do.
• Lý do nằm ở căn hay ở người bán? Ở người bán thì có thể là cơ hội; ở căn thì giá đó là giá đúng.
• Yếu tố tạo chênh lệch có sửa được không? Sửa được thì thương lượng, không sửa được thì cân nhắc trả thêm.
• Đã quy về đơn giá mỗi mét vuông thông thủy chưa? Chưa quy thì mọi kết luận đều chưa chắc.

13. Mức chênh giữa các tòa khác gì mức chênh trong một tòa

Toàn bộ phần trên nói về chênh giá trong cùng một tòa. Giữa các tòa khác nhau lại là câu chuyện khác, và trộn hai loại chênh lệch này vào nhau là lỗi so sánh phổ biến.

Chênh lệch giữa các tòa thường đến từ ba nguồn:

• Vị trí tòa trong khu. Tòa gần trục đường chính chịu ồn hơn nhưng đi lại thuận hơn; tòa phía trong yên hơn nhưng xa cổng hơn.
• Hướng chung của tòa. Quyết định phần lớn các căn trong tòa nhìn về đâu, và nhóm căn nào có tầm nhìn đẹp.
• Cơ cấu loại căn. Tòa nhiều căn lớn có mặt bằng giá khác tòa nhiều căn nhỏ, và cộng đồng cư dân cũng khác.

Vì vậy khi so hai căn ở hai tòa khác nhau, phải tách hai lớp: phần chênh do tòa, và phần chênh do vị trí căn trong tòa. Gộp lại thì không rút ra được kết luận gì.

14. Điểm nhìn — vì sao đây là yếu tố đắt nhất

Trong sáu yếu tố, điểm nhìn tạo khoảng cách giá lớn nhất. Có ba lý do, và hiểu chúng giúp trả lời câu hỏi có nên trả thêm hay không.

• Không cải tạo được. Nội thất thay được, tường sơn lại được, thiết bị đổi được. Tầm nhìn thì không — nó cố định suốt thời gian sở hữu.
• Dùng hằng ngày. Khác với nhiều tiện ích chỉ dùng thỉnh thoảng, tầm nhìn là thứ nhìn thấy mỗi sáng.
• Nguồn cung có hạn. Trong một tòa chỉ có một số căn ở đúng hướng và đúng tầng để có tầm nhìn tốt, và số đó không tăng lên được.

Trong quỹ căn tại dự án, nhóm nhìn ra Hồ Tây chỉ có 15 căn trong tổng số 122 — tức khoảng một phần tám. Nhóm nhìn ra thành phố chiếm 62 căn, nhóm nhìn vào nội khu 36 căn. Tỷ lệ này giải thích vì sao mức chênh giá theo tầm nhìn tồn tại và bền vững.

Nhưng có một điều nên nói thẳng: tầm nhìn đẹp chỉ đáng trả thêm nếu nó là thứ mình thực sự dùng. Người đi làm cả ngày, tối về chỉ ngủ, trả thêm cho tầm nhìn là trả cho thứ mình ít khi nhìn. Đây là quyết định cá nhân, không có mức đúng chung.

15. Ba tình huống nên trả giá thấp hơn

Ngược với phần trên, có ba tình huống mà mức giá đang chào cao hơn giá trị thật, và người mua có căn cứ để trả thấp hơn.

• Căn được định giá theo nội thất đắt tiền của chủ cũ. Nội thất đóng theo phong cách riêng thường không có giá trị với người mua khác, và có khi còn phải trả thêm tiền tháo dỡ.
• Căn tầng cao nhưng tầm nhìn bị chắn. Tầng cao không tự động đồng nghĩa tầm nhìn tốt. Phải xem tận mắt, và xem vào ban ngày.
• Căn góc nhưng hình dạng khó kê đồ. Hai đến ba mặt thoáng là ưu điểm, nhưng nếu mặt bằng có góc chéo hoặc cột giữa phòng thì diện tích sử dụng thực tế thấp hơn con số trên giấy.

Điểm chung: cả ba đều là trường hợp con số trên giấy tốt hơn trải nghiệm thật. Và cả ba đều chỉ phát hiện được khi đi xem trực tiếp, không phát hiện được qua ảnh.

1. Điểm nhìn — yếu tố khiến cùng một tòa mà giá chênh nhau nhiều nhất

Đây thường là yếu tố tạo chênh lệch mạnh nhất giữa hai căn cùng tầng.

Căn nhìn ra hồ, công viên hoặc không gian mở giữ giá tốt hơn hẳn căn nhìn vào tòa đối diện hay nhìn xuống sân kỹ thuật. Người mua sẵn sàng trả thêm cho tầm nhìn không bị chắn, vì đó là thứ không cải tạo được — nội thất thay được, hướng nhìn thì không.

Ở chiều ngược lại, căn nhìn thẳng vào bức tường của tòa bên cạnh, khoảng cách gần, thường phải giảm giá đáng kể mới bán được. Đây là nhóm căn nên xem trực tiếp chứ đừng tin ảnh chụp — ống kính góc rộng làm khoảng cách giữa hai tòa trông xa hơn thực tế.

2. Hướng ban công và hướng cửa

Ở khí hậu miền Bắc, hướng ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí sống hằng ngày.

• Hướng Đông Nam và Nam được ưa chuộng nhất: đón gió mát mùa hè, tránh được nắng gắt buổi chiều, và ít chịu gió lạnh mùa đông. Nhóm này thường có giá cao hơn mặt bằng chung của tòa.
• Hướng Tây và Tây Nam chịu nắng chiều, mùa hè nóng hơn và tốn điện điều hòa hơn. Giá thường thấp hơn, phù hợp với người có ngân sách vừa phải và chấp nhận đầu tư thêm rèm cản nhiệt.
• Hướng Bắc mát mùa hè nhưng lạnh và thiếu sáng vào mùa đông.

Ngoài yếu tố khí hậu, nhiều người mua còn cân nhắc hướng theo quan niệm phong thủy, và điều đó cũng phản ánh vào giá thị trường.

3. Căn góc

Căn góc có hai đến ba mặt thoáng thay vì một, nên sáng hơn, thông gió tốt hơn, và riêng tư hơn vì ít căn liền kề. Đổi lại, diện tích thường lớn hơn nên tổng giá cao hơn, và một số căn góc có hình dạng khó kê đồ.

Khi so sánh, nên so đơn giá mỗi mét vuông thay vì tổng giá — đó mới là cách thấy được phần chênh thật sự của vị trí góc.

4. Tầng

Giá theo tầng không tăng đều mà đi theo hình vòng cung: thấp ở tầng dưới, cao dần lên khoảng hai phần ba chiều cao tòa nhà, rồi chững lại hoặc giảm ở những tầng trên cùng.

• Tầng thấp chịu tiếng ồn từ mặt đường và khu vực sảnh, tầm nhìn hạn chế. Bù lại, đi lại thuận tiện và thoát hiểm dễ hơn khi có sự cố.
• Tầng trung và cao thoáng hơn, ít ồn hơn, tầm nhìn mở — đây thường là nhóm có giá tốt nhất.
• Tầng trên cùng có thể chịu nóng hơn do hấp thụ nhiệt từ mái, và phụ thuộc nhiều vào thang máy.

5. Nội thất bàn giao

Chênh lệch giữa một căn bàn giao trống và một căn đầy đủ nội thất có thể chiếm một phần đáng kể trong tổng mức chênh — đặc biệt với căn diện tích lớn, nơi chi phí hoàn thiện tính bằng hàng trăm triệu.

Điểm cần cẩn thận: nội thất có giá trị với người này chưa chắc có giá trị với người kia. Một bộ nội thất đóng theo phong cách riêng của chủ cũ có thể là khoản anh chị phải trả tiền rồi lại tốn thêm tiền tháo dỡ. Vì vậy nên định giá phần nội thất riêng, và ghi danh mục bàn giao thành phụ lục hợp đồng.

6. Hoàn cảnh của người bán

Yếu tố cuối cùng không nằm ở căn hộ mà ở người bán. Chủ nhà cần tiền gấp — chuyển công tác, xử lý khoản vay, chia tài sản — thường chấp nhận giảm giá để bán nhanh. Ngược lại, chủ nhà không vội có thể giữ giá cao hơn mặt bằng trong thời gian dài.

Đây là lý do hai căn giống hệt nhau về mọi thông số vẫn có thể chênh giá, và cũng là lý do nên hỏi rõ vì sao chủ nhà bán.

Cách dùng sáu yếu tố này khi đi mua

Mức chênh 30 phần trăm giữa hai căn cùng tòa không phải chuyện bất thường — nó là tổng của nhiều yếu tố cộng lại. Việc của người mua không phải là tìm căn có giá thấp nhất, mà là xác định mình đang trả thêm cho yếu tố nào và yếu tố đó có đáng với mình không.

Ba câu hỏi thực tế:

• Yếu tố nào không thay đổi được? Hướng, tầng, điểm nhìn, vị trí góc — trả thêm cho những thứ này là trả cho cái không sửa được.
• Yếu tố nào tự làm được? Nội thất là khoản có thể tự đầu tư sau, thường rẻ hơn mua kèm.
• So sánh có cùng cơ sở chưa? Luôn quy về đơn giá mỗi mét vuông thông thủy trước khi kết luận căn nào đắt hơn.

Những chỗ cần kiểm trực tiếp khi đi xem căn, anh chị xem bài Checklist 20 mục kiểm tra căn hộ trước khi xuống tiền. Các khoản phát sinh ngoài giá mua, xem bài Các chi phí ẩn ít ai nói trước khi mua căn hộ thứ cấp.

Tra cứu toàn văn các văn bản pháp luật dẫn trong bài tại Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật.